Wenn Sie ein Gewerbe-, Industrie- oder Handwerksunternehmen in Geschäftsräumen betreiben (dies gilt auch für Büros, wie z. B. Firmensitze), fallen Sie unter die Bestimmungen des französischen Rechts zu gewerblichen Mietverträgen.
Die neueste Ausgabe unseres monatlichen Newsletters „Less Is More“ beleuchtet die wichtigsten Punkte, die Sie zu diesem Thema wissen müssen.
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| FRAGE | ANTWORT |
| Was ist ein gewerblicher Mietvertrag nach französischem Recht? | Ein gewerblicher Mietvertrag bezieht sich auf Mietverhältnisse, bei denen eine eingetragene juristische Person oder ein Unternehmen in den Räumlichkeiten ein gewerbliches, industrielles oder handwerkliches Gewerbe betreibt.
Dies gilt auch für Büroräume, sofern der Mieter dort eine gewerbliche, industrielle oder handwerkliche Tätigkeit ausübt. |
| Sind die gesetzlichen Vorschriften zwingend? | Erfüllt ein Mietvertrag die Voraussetzungen eines gewerblichen Mietvertrags, unterliegt er zwingend dem französischen Recht für gewerbliche Mietverträge.
Das Gesetz enthält zwingende Bestimmungen, die in erster Linie zum Schutz des Mieters und seines Geschäftsbetriebs („fonds de commerce“) festgelegt wurden. |
| Was ist ein „Geschäftswert“? | Der sogenannte„fonds de commerce“ ist ein für Frankreich spezifisches Konzept.
Der Begriff„Geschäftswert“ bezieht sich auf die in den Räumlichkeiten ausgeübte Geschäftstätigkeit und umfasst den Kundenstamm, die Ausrüstung, den Lagerbestand sowie die Arbeitsverträge. Er umfasst ferner den Markennamen oder die Marke, die Patentrechte sowie das Recht an den gemieteten Räumlichkeiten („droit au bail“ ). |
| Wie lange läuft ein gewerblicher Mietvertrag? |
Die Laufzeit des Mietvertrags darf nicht weniger als 9 Jahre betragen, wobei alle 3 Jahre eine vorzeitige Kündigung möglich ist. Aus diesem Grund werden französische Gewerbemietverträge häufig als„bail 3/6/9“ bezeichnet. Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als 9 Jahren sind ebenfalls zulässig. In einem solchen Fall kann der Vermieter vom Mieter einen Verzicht auf die dreijährige Kündigungsoption verlangen, und bei der Verlängerung des Mietvertrags können besondere Regelungen hinsichtlich der Miete gelten.
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| Unter welchen Umständen haben der Mieter und der Vermieter das Recht auf vorzeitige Kündigung? | Außer bei bestimmten Mietverträgen (z. B. bei einer Laufzeit von mehr als 9 Jahren, bei Büros oder Fabriken) hat der Mieter das Recht, den Mietvertrag zum Ende jedes Dreijahreszeitraums unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist zu kündigen. Dem Vermieter steht in diesem Fall keine Entschädigung zu.
Der Vermieter kann den Mietvertrag ebenfalls nach Ablauf einer dreijährigen Laufzeit kündigen, jedoch nur aus bestimmten, gesetzlich festgelegten Gründen, vor allem in Fällen wie dem geplanten Abriss und Wiederaufbau des Gebäudes. Der Vermieter muss dem Mieter in diesem Fall eine Entschädigung („indemnité d’éviction“) zahlen, die den Verlust des„fonds de commerce“ abdeckt. |
| Wird der Vertrag zum Ablaufdatum automatisch gekündigt? |
Nein. Der Mieter hat ein Recht auf Verlängerung, sofern das„Geschäftsvermögen“ in den drei Jahren vor Ablauf des Mietvertrags oder dessen stillschweigender Verlängerung tatsächlich und ununterbrochen betrieben wurde. |
| Verlängert sich der Vertrag zum Ablaufdatum automatisch? | Nein. Der Mieter muss beim Vermieter eine Vertragsverlängerung beantragen und kann eine Senkung der Miete beantragen, falls der marktübliche Mietwert unter der aktuellen Miete liegt.
Der Vermieter kann zudem eine Vertragsverlängerung anbieten und eine Mieterhöhung verlangen, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. |
| Was geschieht, wenn keine der Parteien eine Verlängerung des Mietvertrags beantragt? | Sollte weder der Vermieter noch der Mieter vor Ablauf des Mietvertrags eine Verlängerung beantragen, verlängert sich der Mietvertrag automatisch zu denselben Bedingungen, insbesondere hinsichtlich der Miete.
Während dieser Verlängerung kann der Mietvertrag zum Ende eines jeden Kalenderquartals unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden. |
| Ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag zum Ablaufdatum des Vertrags zu kündigen? | Der Vermieter hat das Recht, den Mietvertrag zum Ablaufdatum zu kündigen oder dem Antrag des Mieters auf Verlängerung nicht stattzugeben. Sofern die Kündigung nicht auf bestimmten Gründen beruht (z. B. Vertragsverletzung, Untervermietung ohne Zustimmung oder andere gesetzlich vorgesehene Umstände wie die Nichtnutzung der Räumlichkeiten), ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Entschädigung zu zahlen.
Diese Entschädigung soll alle Schäden des Mieters im Zusammenhang mit der Nichtverlängerung seines Mietvertrags abdecken. Die Entschädigung kann höchstens den Gesamtwert des Geschäftsbetriebs des Mieters („fonds de commerce“ ) betragen. |
| Wie wird die Miete festgelegt? | Die Höhe der Miete wird von den Parteien bei den Vertragsverhandlungen frei vereinbart.
Die Miete kann als Festbetrag oder als Prozentsatz des Umsatzes festgelegt werden. Die Parteien können auch vereinbaren, eine Festmiete mit einer Umsatzmiete zu kombinieren. Gewerbe-Mietverträge enthalten häufig, wenn nicht sogar immer, eine jährliche Indexierungsklausel, die an bestimmte Indizes gekoppelt ist, wie beispielsweise den Gewerbemietindex („indice des loyers commerciaux“ oder„ILC“) für Geschäfte, den Mietindex im Dienstleistungssektor („indice des loyers et activités tertiaires“ oder „ILAT“) für Büros und Betriebsstätten wie Logistikzentren. |
| Wie wird die Miete bei Vertragsverlängerung festgelegt? | Die Miete des verlängerten Mietvertrags richtet sich nach dem marktüblichen Mietwert.
Sofern jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind – wie beispielsweise die Art der in den Räumlichkeiten ausgeübten Tätigkeit und die Dauer des Mietvertrags –, kann die Mieterhöhung bei Verlängerung des Mietvertrags begrenzt werden („plafonnement“ ). Bei solchen Mietverträgen darf die Mieterhöhung die Veränderung des maßgeblichen Index seit Inkrafttreten des Mietvertrags nicht übersteigen. |
| Muss der Mieter die Nebenkosten und Reparaturkosten übernehmen? | Ja. Allerdings müssen die Nebenkosten, die der Mieter dem Vermieter erstatten muss, im Gewerbemietvertrag genau und vollständig aufgeführt sein. Andernfalls kann der Mieter die Kosten anfechten und die Zahlung verweigern.
Die Erhebung bestimmter Kosten, insbesondere solcher im Zusammenhang mit größeren Gebäudereparaturen, ist untersagt. |
| Wie sieht es mit der Miete
während der COVID-19-Pandemie? |
Viele Mieter haben während der Schließung ihrer Geschäfte die Mietzahlungen eingestellt und dabei Folgendes geltend gemacht: – Im Falle höherer Gewalt, – Nichterfüllung der Verpflichtungen des Vermieters, – Die vorübergehende Zerstörung der Räumlichkeiten.
Einige Vermieter haben einer Mietminderung während der Zeit der Schließung zugestimmt, während andere sich weiterhin gegen jegliche Verhandlungen gewehrt und die Angelegenheit vor Gericht gebracht haben. Die ersten einstweiligen Entscheidungen sind ergangen, und es ist schwierig, eine klare Linie zu erkennen.
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| Ist der Mieter berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters unterzuvermieten? | Nein
Sofern im Mietvertrag nichts anderes festgelegt oder vom Vermieter genehmigt wurde, ist jede vollständige oder teilweise Untervermietung untersagt. |
| Ist der Mieter berechtigt, den Mietvertrag ohne Zustimmung des Vermieters zu übertragen? | Der Mieter ist berechtigt, den Mietvertrag im Rahmen der Übertragung seines„Geschäftsbetriebs“zu übertragen.
Andernfalls, sofern dies im Mietvertrag nicht vorgesehen ist, bedarf die Übertragung der vorherigen Zustimmung des Vermieters. |
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